不動産投資ローンとは?

『はじめての不動産投資』のカテゴリーでは、初めての不動産投資をお考えの方のために、不動産投資についてのお役立ち情報・気になる点・ノウハウ・注意点などを、なるべく簡単に初心者の視点からお伝えします。

 はじめての不動産投資をされるかたの中には、『住宅ローン』と『不動産投資ローン』の違いが分らない方が多いようなので、ここでは違いやポイントなどを整理してみましょう。

不動産投資ローンとは?

 収益物件・投資用不動産を購入しようとする方の多くが金融機関から借入れを希望されます。また、『住宅ローン』の様に、できるだけ融資比率(物件価格に対する融資価格の割合)を高くしたいと考える方がほとんどです。ただし『不動産投資ローン』は『住宅ローン』とはその性質が違うので、『住宅ローン』の様に100%ローンや諸費用ローンなどの商品は無く、『不動産投資ローン』の融資の際には、対象物件の評価や投資の事業性、購入者の資産状況、借入をしようとする金融機関などによって融資内容が異なってきます。不動産投資ローンを利用する際のポイントを三つご紹介しましょう。

1、融資比率

 以前は、不動産投資ローンと言えば、地主さんがアパートを建てる時の建築資金に対して融資をする程度のものが大半でしたが、最近では投資物件の収益性に着目して融資をする金融機関が多くなっています。一般に物件の評価や収益性が高ければ融資比率も高くなりこととなります。逆に高い割合の融資を引き出せる物件は、金融機関の評価が高い優良物件ということが言えます。もちろん個人の資産背景や共同担保の有無など、対象物件以外の要素によっても変わってきますが、価格の8割以上の融資を受けられる物件は優良物件といえるでしょう。

2、返済期間

 基本、返済期間(融資期間)に設定できる最長の期間は、建物の構造と築年数によって変わります。返済期間(融資期間)は建物の法定耐用年数(減価償却期間)などに基づく場合が多く、鉄筋コンクリート造(RC造)は47年、鉄骨造(S造)は34年、木造は22年が基準となります。例えば、築10年の木造アパートだと10年くらいしか融資の期間が組めないのに対し、築10年の鉄筋コンクリート造のマンションでは30年くらいの融資期間が組めるということになります。

3、利回り

 不動産投資ローンでは、物件の評価が大事ですが、それとは別に物件の収益性、ぞくに言う『利回り』も大事な要素となります。融資期間が短い物件に対して借入れするには高い利回りが求められます。逆に融資期間が30年組める鉄筋コンクリート造のマンションの場合などでは、利回りがそれほど高くなくても融資を受けられる場合もあります。また、入居率が高い(満室など)ほうが、一般に融資の割合を高くみてもらえます。 

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